گره مستغلات در چین

کلمات کلیدی: اکونومیست، اقتصاد چین،  قیمت مستغلات، مدل رشد، خطر ورشکستگی

تهیه و تنظیم: رضا احمدزاده

مقدمه

قیمت مسکن در چین در حال کاهش است و این امر زنگ خطر را برای بسیاری از بنگاه‌‌های ساخت و ساز به صدا درآورده است. خطر ورشکستگی شرکت اورگراند[1] در سال 2021 یکی از مهم‌‌ترین زلزله‌‌ها برای بازار مسکن چین بود. اگر چه شرکت اورگراند با کمک دولت چین توانست از خطر ورشکستگی جان سالم به در ببرد؛ با این وجود، همچنان بازار مسکن در این کشور ملتهب است. حال، دولت چین در صدد برآمده تا با کاهش بیش از پیش قیمت‌‌های زمین و مسکن مقابله کند. دولت‌مردان چین برای مقابله با کاهش قیمت‌‌های مسکن، اصطلاح جدیدی را تحت عنوان افت قیمت شیطانی[2] به کار می‌‌برند و مانع از کاهش بیش از اندازه قیمت‌‌ها می‌‌شوند. برخی از مقامات محلی به توسعه‌دهندگان مستغلات اعلام کرده‌‌اند که نباید قیمت‌‌ها را بیش از این افزایش بدهند و همچنین از کاهش قیمت‌‌ها تا 15 درصد نیز اجتناب کنند. با این حال، برخی از شرکت‌‌های ساخت و ساز برای رهایی از مشکلات تامین مالی خود و رهایی از احتمال ورشکستگی، تخفیف‌‌هایی تا 30 درصد نیز ارائه داده‌‌اند. همه اینها نشان از التهاب بازار مسکن دارد؛ بازاری که بخش مهمی از اقتصاد چین را تشکیل می‌‌دهد. این امر موجب شد اکونومیست در گزارشی با عنوان "گره مسکن" به تاثیر کاهش قیمت‌‌های مسکن بر رشد اقتصادی چین بپردازد.[3]

اهمیت مستغلات در اقتصاد چین

مستغلات و مسکن بخش قابل‌توجهی از اقتصاد چین را تشکیل می‌‌دهد. بر اساس تخمین‌‌های موجود، بخش مستغلات حدود 29 درصد از تولید ناخالص داخلی در چین را شامل می‌شود و سرمایه‌‌گذاری در این بخش، حدود 15 درصد از کل تولید ناخالص داخلی است. همه اینها باعث شده که به باور بسیاری از صاحب‌‌نظران، بخش مسکن به‌تنهایی بزرگ‌‌ترین پیشران دومین اقتصاد بزرگ دنیا باشد. اهمیت بازار مسکن چین موجب خواهد شد بحران در این بخش، کل اقتصاد را با یک زلزله بزرگ مواجه کند، همه بازیگران اقتصادی از حکومت‌‌های محلی گرفته تا توسعه‌دهندگان و خانوارها را تحت تاثیر خود قرار داده و مدل رشد اقتصادی در این کشور را به‌کلی تغییر دهد.

زمین فروشی دولت‌‌های محلی

یکی از دلایل اهمیت بازار مسکن در اقتصاد چین را می‌‌توان کسب درآمد دولت‌‌های محلی از این بخش دانست. دولت‌‌های محلی از سال 1994 و با کاهش سطح مالیات‌‌ها، مجبور به تغییر در شیوه تامین مالی خود شدند. از آن سال به بعد، آنها از یک‌طرف، نمی‌‌توانستند مالیات قابل‌توجهی اخذ کنند و اجازه تامین مالی از طریق فروش اوراق قرضه را نیز نداشتند؛ از طرف دیگر، باید برای تحقق رشد اقتصادی 10 درصدی موردنظر حکومت مرکزی، به توسعه زیرساخت‌‌ها و افزایش خدمات شهری اقدام می‌کردند. همین امر، حکومت‌‌های محلی را به سمت تامین مالی از طریق فروش اراضی سوق داد. به همین منظور، شهرداری‌‌ها، زمین‌‌های روستایی را به مناطق شهری تبدیل کرده و آنها را با قیمت‌‌های قابل‌توجهی به فروش می‌‌رساندند. بین سال‌‌های 1999 تا 2007، میزان زمینِ تغییر کاربری داده شده از روستایی به شهری، سالانه رشدی حدود 23 درصدی را تجربه کرد و درآمد حکومت‌‌های ملی ناشی از فروش اراضی عمومی، سالانه 31 درصد رشد داشت. طولی نکشید که بخش مسکن به مهم‌‌ترین اهرم دولت برای کنترل رشد اقتصادی بدل شد؛ به همین دلیل در دوران بحران مالی جهانی، بخش قابل‌توجهی از بسته تحریک مالی 586 میلیارد دلاریِ دولت چین، به‌صورت وام در اختیار توسعه‌دهندگان مستغلات قرار گرفت. افزایش درآمد دولت‌‌های محلی از این مسیر تا بدان‌جا پیش رفت که در سال 2020، درآمد فروش اراضی عمومی، به طور میانگین بیش از 70 درصد از کل درآمد سالانه شهرداری‌‌ها را تشکیل می‌‌داد که این رقم بیش از 8 درصد از کل تولید ناخالص داخلی چین محسوب می‌‌شد.

نمودار 1، میزان درآمد دولت از فروش اراضی در مقایسه با میزان تولید ناخالص را نشان می‌دهد. در سال 2020، میزان درآمد حکومت‌‌های محلی حدود 8.5 درصد از تولید ناخالص داخلی را تشکیل می‌داد.

نمودار 1:  نسبت درآمد دولت‌‌های محلی از فروش مستغلات به GDP(درصد)

منبع: آمارهای دولتی

بحران ساخت‌وساز در چین

در همین حین، در  15 سال گذشته، قیمت‌‌های زمین و ساختمان همواره افزایشی بوده و به طور میانگین قیمت‌‌ها سالانه حدود 10 درصد افزایش داشته‌‌اند. در سال‌‌های گذشته، افزایش قیمت‌‌های مسکن، خانوارها را به این‌سو سوق داده بود که مسکن و مستغلات را به‌عنوان یک مقصد قابل‌اطمینان برای پس‌‌اندازهای خود به رسمیت بشناسند. توسعه‌‌دهندگان نیز از این فرصت نهایت استفاده را بردند و برای تامین مالی پروژه‌‌های خود، قبل از تکمیل پروژه، آنها را به فروش می‌‌رساندند و افراد با این نگاه که قیمت مسکن افزایش خواهد یافت، واحدهای ساختمانی نیمه‌تمام را خریداری می‌‌کردند. همین امر موجب شد حجم زیادی بدهی در بخش مستغلات و مسکن تجمیع شود. بین سال‌‌های 2015 تا 2021، درآمد ناشی از فروش پیش از اتمام، در بین توسعه‌دهندگان، از 39 درصد از کل درآمدهای این شرکت‌ها‌‌ به 54 درصد رسید. این امر زمانی موجب بحران شد که قیمت‌‌های مسکن شروع به ریزش کرد و تقاضا در این بخش افت کرد. بعد از آغاز ریزش قیمت‌‌های مسکن از ابتدای سال 2021، حجم بدهی‌‌ها به سطح نگران‌کننده‌ای رسید. بر اساس گزارش‌‌ها، حجم بدهی در این بخش، حدود 18.4 تریلیون یوان یا 2.8 تریلیون دلار معادل  18 درصد از کل تولید ناخالص داخلی چین است. یکی از شرکت‌‌های ساخت‌وساز درگیر با بحران بدهی، شرکت اور گراند با بدهی 300 میلیارد دلاری است که در سال 2021 در آستانه ورشکستگی قرار داشت و با کمک دولت چین از بحران، جان سالم به در برد. بستانکاران بزرگ این شرکت‌‌ها شامل بانک‌‌های وام‌‌دهنده، اوراق قرضه داخلی و بین‌‌المللی[4] و همچنین افراد حقیقی هستند.

تاثیر بحران مسکن در اقتصاد چین

 ترکیدن حباب مسکن چین می‌تواند با هدف جدید دولت این کشور برای افزایش برابری اقتصادی هماهنگ باشد و اختلاف طبقاتی را کاهش دهد. بااین‌حال، دولت چین برای کنترل عوارض کم‌رونق شدن بازار مسکن تمهیداتی سنجیده که شامل سیاست‌‌های پولی نیز می‌‌شود. همچنین، به دولت‌‌های محلی نیز اجازه داده شده که به فروش اوراق بپردازند و خود دولت چین تمرکز پروژه‌‌های ساخت‌وساز خود را در شهرهای بسیار بزرگ گذاشته است. این اقدامات تا حدی می‌‌تواند مانع از سرریز شدن بحران مسکن به کل اقتصاد شود.